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大台中下半年房市推案量衝破千億元，房市熱度不減，房價也未見下修跡象。更多自住客與置產客心態轉變，從觀望轉為關注，如何從一堆新案中找出最好住、CP 值最高的房產標的；市場也觀察，推案重返市中心態勢明確，這些穩居市中心的住宅區段，實力、潛力兼具，更勝話題性重劃區。

嶄新重劃區生活機能有待完備，讓購屋族裹足不前，但最想居住的市中心，過往因可開發土地飽和，推案產品單一，或是坪數過大、總價過高，讓購屋族難以負擔，例如北 12 期重劃區，交通、機能、學區全數到位，一直都是都市菁英首選區域，近年也因推案稀缺或是推案多為 5000 萬以上豪墅產品，而漸漸淡出購屋族視野。

今年中科園區正式擠身新兆元園區，再加上台積電二奈米擴廠計畫如火如荼進行中，讓中科園區周邊產業房市再被關注；加上水湳中央公園特區建設動能順暢，台中綠美圖、國際會展中心相繼上樑、水湳轉運中心動工，產業、房市雙雙被帶旺。

其中，北 12 期因座落大西屯金三角核心，已然成形的生活機能、居住品質雙雙滿足，並且同步享有水湳中央公園特區願景、中科人口及就業紅利、七期重大建設等；此外區域本身在生活機能、百貨商圈較成熟的都會區，卻有著 7200 坪文修公園，在市中心幾乎是可遇不可求的，也因為這些條件讓這裡被高檔豪墅聚落、科技菁英族群視為最宜居的區域。

市場分析，文修公園地段相當特殊，擁有強大交通優勢，可以快速接軌 74 號快速道路與國道 1 號，格外受企業主、自營商喜愛；周遭還有從幼稚園到大學一系列的完整學區，商圈機能豐富多元，種種優勢推升它成為豪墅聚落。有趣的是，區域不僅已多年未見大樓新推案，就連二手市場產品也十分稀缺且多數為大坪數規劃，足見其珍貴性，屋主住進文修公園周邊就不想搬，十分惜售。

代銷業者觀察，過往因蛋黃區價格高昂、推案坪數大，而將剛性買往外推擠，外溢至蛋白區段，然而隨蛋白區房價持續水漲船高，導致剛性買盤回流市中心已是現在進行式，而各品牌建商也早早佈局，鎖定舊市區、市中心購地推案，建議購屋族「高房價時代，更要選擇好地段」，尤其是市中心、公園第一排推案，生活便利性與休閒綠意兼具，最是蛋黃區中的核心，從今年下半年至明年第一季，都將是購屋族關注的重點。

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央行日前再度宣布升息半碼，累積今年升息已達2碼，房貸利率地板價1.81%創2016年以來新高。升息走勢下，首購族該如何找到符合能力又喜歡的房子？

對此，業者「信義房屋」則拋出三鐵則，呼籲民眾在買房時，必須把握「由大到小、比較法、333法則」三項要點，並搭配專業房仲人員建議，及新興的數位找房工具，就能達到事半功倍效果，更順利圓滿成家夢想。

信義房屋企研室試算，今年升息累計2碼（0.5%），若房貸千萬元，20年與30年期房貸，每個月將多繳2313元與2419元，全年至少得多繳2.7萬元；面對升息走勢，針對有剛性需求的首購族，信義房屋桃二區協理許玲綾提出買屋的三大建議，應掌握「由大到小、比較法、333法則」三大原則。

許玲綾指出，首購族初次開始找房，應評估熟悉的區域、工作地點等狀況後，「由大到小」鎖定特定的行政區、生活圈、社區，最後再縮小至喜歡的物件類型，逐步聚焦後，精準去看最符合自己需求的房子。

許玲綾提到，接下來則要利用「比較法」，當喜歡的社區同時有幾個物件在銷售，就須根據自身對於面向、樓層、裝潢等條件的喜好加以判斷、取捨。最後，買房最重要的就是自備款及日後每月房貸的還款能力，自備款部分，建議要抓總價2至3成，以支付頭期款、裝潢、添購家具、繳交稅費。

至於每月還款能力，則應依據「333法則」，將家庭收入分成3等分，房貸、生活費、儲蓄平均分配，即使更緊繃一些，每月房貸金額至多仍不應超過月收入的一半。許玲綾強調，把握以上買屋三原則，搭配質優房仲業務人員的建議，以及如信義房屋近期推出許多數位工具。

例如「一站式找房找房貸」網頁，由使用者直接輸入「我有多少自備款」、「每月想支付的房貸金額」、「希望的貸款年限」、「想買在哪個地區」等條件，網站會自動以當前央行公布的五大行庫利率，試算出總價最適合的可售物件。從數據顯示，「一站式找房找房貸」所有功能中，「自備款找房」評估試算的使用率最高，顯示購屋者在考量買房時，資金條件絕不可忽視。

同時，「一站式找房找房貸」網頁還提供「房貸比一比」功能，依據使用者輸入的職業、年收入、名下有無房貸等資料後，盤點出信義房屋超過14家銀行合作夥伴中，各項優惠房貸利率方案；在「房訊知識觀點」中，也彙整房貸政策新聞、申辦流程小知識等資訊，協助消費者在買屋歷程中更為清晰、便利。

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台北市房市經過資金帶動，不同坪數的價格漲幅也出現異動，依據實價登錄資料統計，今年各坪數區間平均成交價與去年相比，上漲幅度在 10% 以上的竟然是 51-80 坪，其中 51-60 坪的住宅成交單價年漲幅 11.6%，顯見大三房及四房成為今年漲勢最猛的住宅類型。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，大三房、四房曾為市場票房毒藥，房市下修盤整時乏人問津，近期因資金潮拉高購屋預算，以及疫情讓居家時間增加，買方重視開闊的室內空間，且 80 坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制，及台北市豪宅稅的標準內，讓今年單價有亮眼表現。

今年各坪數區間的平均成交單價，超過 20 坪的住宅，有坪數越大、單價越高的趨勢，超過百坪的住宅均價維持在百萬行情，但跟去年相比沒有明顯變動，其它坪數區間都有明顯漲幅，20 坪以下成交單價上升至 7 字頭，均價 71.4 萬元、年漲幅 3.8%，41 坪到 80 坪都從去年的 6 字頭漲至 7 字頭，其中，5160 坪均價 72.9 萬元、增幅 11.6%，61-80 坪均價 76.2 萬元、增幅 10%，是漲幅最大的坪數區間；單價還維持在 6 字頭的坪數是 21 坪到 40 坪，儘管價格尚未叩關 7 字頭，今年房價也都有 7-9% 的漲幅。

郎美囡分析，通常大坪數總價必然偏高，百坪住宅通常為豪宅，去年已反應高端買方回歸的資金動能，今年價格表現疲軟，僅維持去年水平，至於價格表現一直都相當強勢的小宅，今年均價成長幅度落後大坪數，由於小坪數多年來因少子化及不婚主義的社會結構變化，以及高房價之下，小坪數有低總價優勢，且小宅易於出租，故穩居台北市熱銷物件，前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長，因此漲勢放緩，此外，今年銀行放款趨於保守，過大或過小的住宅成數不盡理想，也會影響買方追價意願。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年下半年市場多空交錯，央行連續三季升息、全球經濟衰退，不動產市場明顯降溫，投資置產憂心高點進場，尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊，建議購屋前務必多方評估。

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全台六都分別公布 9 月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計 1 萬 8358 棟，月減 4.2%，年減 14.2%，包括雙北及高雄、台南四都 9 月衰退幅度都超過 2 成，累計前 9 月移轉棟數 18.75 萬棟，年衰退 1.4%。

在台灣重要都會區房市交易走疲中，以台中房市交易表現最突出，台中 9 月建物買賣移轉棟數 4098 棟，月增 1.8%，年增 2.2%，累計前 9 月建物買賣移轉棟數 3.75 萬棟，年增 6.5%。前 9 月六都以高雄及台南的表現最差，分別衰退 9.8% 及 7.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說， 9 月建物買賣移轉棟數主要反映 8 月至 9 月初的市況，全球通膨攀高，而俄烏戰爭未歇，通膨難有趨緩的機會，經濟復甦力道放緩，全球股、匯市出現大幅震盪，衝擊民眾對經濟前景的信心，加上 8 月初兩岸關係緊張，地緣政治風險增，面對諸多不確定性環繞，讓市場觀望氣氛濃厚，民眾購屋態度轉趨謹慎，房市交易熱度降溫。不過桃園與台中因交屋潮挹注下，交易量不減反增。

陳金萍指出，去年房市受惠豐沛資金、低利環境、台商回流等利多匯集下，表現亮眼，反觀今年，疫情仍未穩定受控，且全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數影響，經濟前景恐不樂觀。國內景氣燈號連 6 綠，但再降 1 分就落入黃藍燈，第四季國內經濟景氣面臨挑戰，而消費者信心指數也創 13 年新低。

此外，觀察 8 月五大行庫房貸利率已飆升至 1.729%，創逾 6 年新高，加上央行於 9 月再升息半碼，後續房貸利率將再攀升，2% 的房貸利率已為期不遠，若利率持續升升不息，恐衝擊民眾購屋意願。

房仲業者指出，今年累計前三季交易量較去年同期衰退，再度回到負成長，且後市變數仍多，且去年第四季六都建物買賣移轉棟數平均每月為 25,856 棟，今年即使是交易最熱絡的 3 月也僅 2 萬 5257 棟，因此，預期今年第四季房市難有去年同樣的激情表現，今年全年交易量負成長態勢已難扭轉，量縮格局已定。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，從買賣簽約到完成移轉登記，通常需要一個月到一個半月間，因此 9 月的移轉大概反映 7 月下旬到 8 月的市況，當時市場受到 8 月對岸軍演等影響，導致市場交易量萎縮，台灣央行第三次升息則是 9 月下旬的事情，尚未反映在移轉數據上，雖然第三季市況轉差，但去年第三季也是受到疫情衝擊而基期較低，加上本季還有交屋撐住移轉量，實際的交易狀況還是偏向量縮走勢。

曾敬德表示，以 9 月交易市況還是維持相對低迷來看，下個月的移轉數據恐怕還是不太樂觀。

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房仲根據六大都會區地政局公布的9月買賣移轉棟數分析，今年9月南部交易衰退明顯，雙北減幅也不低，研判未來在中央銀行連續升息及全球經濟衰退疑慮下，買賣雙方對市場預期看法不同且缺乏共識，後市傾向「量縮價平」。

六都地政局公告，六都今年9月買賣移轉棟數共1萬8358棟，月減4.2%，年減14.2%。另外，今年六都第3季買賣移轉棟數共計5萬5990棟，季減15.9%、年增0.5%。

進一步觀察六都各地9月買賣移轉棟數，北部方面，台北市1958棟，月減12.4%，年減21.3%；新北市4120棟，月減7.8%，年減21.3%；桃園市3663棟，月增5.2%，年減2.4%。

中南部方面，台中市4098棟，月增1.8%，年增2.2%；台南市1757棟，月減12.9%，年減20.9%；高雄市2762棟，月減5.6%，年減24.9%。

針對各地房市表現，大家房屋企劃研究室副理郎美囡透過新聞稿分析，除了南部9月明顯量減，雙北減幅也不低，雖然雙北房價漲幅低於中南部，但缺乏資金動能支撐，且升息後高總價物件反應利息支出的部分更為明顯，降低買方進場意願，反觀台中市9月還有成長，主要交易熱區還有交屋量，各重劃區也持續有亮點，吸引買方目光。

關於整體市況，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行9月底第3度升息產生的影響，要等到10月後才會反映在買賣移轉的數據上，加上第4季利率仍有持續上調的變數，近期股匯也連袂走低，經濟展望趨於保守，衝擊買氣，在利空盤旋下，後市表現估計將傾向「量縮價平」。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，央行升息加上全球經濟陷衰退危機，使買方對於未來抱持觀望態度，然而新屋房價下跌不易，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，顯示屋主認為不動產在通膨壓力下價值仍然可期，不輕易讓利，導致買賣雙方缺乏共識，因此短期榮景難復見。

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主計總處最新國情統計通報顯示，儘管今年前8月建物買賣移轉棟數已落入負成長，前7月全國不動產經紀業銷售額年增仍達14.1%；業者推測，房價居高不墜加上人海戰術，均挹注不動產經紀業銷售額表現。

主計總處國情統計通報引用財政部統計，指出全國不動產經紀業銷售額在103至105年間，因政府推動房市信用管制及房地合一稅等措施，銷售額逐年縮減，106年起才隨著房市回溫，逐年上升至110年的新台幣1010億元，今年前7月為529億元，較去年同期續增14.1%。

進一步觀察今年前7月全國不動產經紀業銷售額結構，以仲介業473億元為大宗、占比達89.5%，年增15.9%，代銷業則為56億元、占10.5%，年增1.1%。

主計總處指出，不動產經紀業銷售額與建物買賣移轉棟數變化高度相關，據內政部統計，110年建物買賣移轉所有權登記34.8萬棟，較109年成長6.6%，連續5年正成長，不過今年1至8月移轉22萬棟，年減0.4%。

今年以來房市交易降溫，景氣放緩，為何不動產經紀業銷售額可達雙位數成長，住商不動產企研室資深經理徐佳馨點出3原因，一是房價穩定居高，二是即便住宅市場降溫，房仲仍靠著預售轉單、土地、辦公室等其他類型的交易維持收入。

徐佳馨接著指出第三點原因，前兩年房市大好，吸引不少人投入，房仲業家數與人數雙創新高，滲透率也跟著提高；雖然大餅分食之下，平均可能賺少了，但整體營業額因而持續提高。

主計總處也提供縣市別的銷售額數據，今年1至7月直轄市六都不動產經紀業銷售額合計443億元，占全國8成4，年增13%，其中以台北市130億元最多、占24.5%，台中市85億元居次、占16.0%。

就增減幅而言，以高雄市較去年同期成長24.0%最大，台中市及新北市也分別增14.4%及13.5%；六都以外縣市合計86億元、占16.2%，年增20.1%，較六都合計增幅高出7.1個百分點。

台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真指出，今年以來，房市走緩的跡象愈來愈顯著，買賣雙方對價格認知拉大，使得交易量低迷，房市量縮格局短期難以改變。

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忠泰房屋為業界知名代銷業者，歷年推出建案有口皆碑，忠泰房屋協理張智傑表示，每年約規畫3至4個指標案，總銷金額在50億元至100億元之間，不追求量體規模，專注在營建品質、誠信行銷與售後服務，因此深受購屋族信賴，今年主推「廣宇江南」、「安家秀」、「忠泰湛」等台北市預售案，創下買氣佳績，受市場矚目。

觀察明年忠泰房屋預備推案，張智傑指出，手中有總銷達百億的忠泰大同案醞釀中，基地位南京西路近迪化街精華區塊，為集團布局逾10年的都更案；另外還有土城承天路廠辦、新店能仁家商旁住宅案等，皆備受市場期待，詢問度相當高。

近期房市受疫情、升息等利空影響，市場觀望心態漸濃，分析接下來市場主流產品，張智傑認為，受家庭人口結構改變及房價上揚影響，台北市將以總價3000萬2房、新北市以2000萬2房撐起市場買盤，也會是最順銷的產品。如內科江南街預售案「廣宇江南」規畫17～39坪，產品符合市場主流，目前17坪1房已完銷、27坪2房僅剩1戶可售，很受科技新貴青睞。

另外，張智傑觀察到北部市場的格局需求正在改變，過去套房對應總價最具優勢，現在則因為單價上漲而不再強勢，加上現在年輕夫妻少子化，讓2房成為最熱門產品，除非有明星學區、設籍套房需求加持，否則在近年能明顯看到2房產品更為熱銷，與中南部3房為主流的情況有很大差異。

展望房市發展，張智傑指出，市場雖然轉冷，但雙北市價格仍相對持穩，交易量則約略減1成、成交期拉長，呈現「量縮價穩」格局，只要台灣經濟沒有發生太大轉變，價格都會保持穩定。

至於近來中南部房市明顯因台積電議題投機炒作過熱、漲幅速度過快，但其實帶來的工作機會被虛胖，實質上不會有這麼多的人口受益，因此目前交易量和速度已經被抑制，當激情退去將面臨市場修正期，加上有投資客拋售潮，市場價量將較紊亂。

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央行去年底祭出第四次性用管制，將高價住宅貸款調降至4成，加上今年3度升息，房市進入盤整期，讓豪宅市場交易急凍。根據591實價登錄統計，比較去年上半年與今年上半年高價住宅成交量，在七都中，台中市是唯一交易量破500件、且年增率逾4成；而總價部分受到打炒房、升息及限貸令影響，唯獨新北市微漲，其餘縣市皆走跌。

無畏升息，豪宅交易量增加最多的縣市為台中市，今年上半年交易件數共501戶，與去年相比成長41%，總價則下滑至6,800萬元、年減13%。依實價登錄揭露，今年上半年因推案量帶動交易增加，其中位於北屯區預售屋「雙橡園2925」共55筆成交，堪稱上半年最熱門豪宅；若以總價來看，由西屯區七期的「大陸寶格」34樓以1.6億成為上半年最貴住宅大樓。

豪宅交易量與維持正成長的還有高雄市，今年上半年與去年相比微增3%、共134筆；總價從8,000萬下滑至6,800萬。由於高雄市於去年上半年有多筆老透天交易，推估是可供開發的大面積素地稀少，老透天因土地持分大、具開發前景而被購入。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅區跟最貴住宅大樓，皆出自有豪宅推手之稱的皇苑建設，以「皇苑世紀館」27樓的1.4億奪下最貴住宅大樓。

桃園市的豪宅交易量與去年相比微幅下跌1%，今年上半年交易量共156件，總價下滑1成，由7,500萬降至6,750萬。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅及最貴住宅大樓也是出自在地的豪宅建商中悦建設，「中悦世界中心」26樓以總價9,680萬成為最貴住宅大樓。

台北市一項被視為熱門豪宅交易區，但今年上半年交易量372筆，不但被台中市超車，總價更跌破億元，從1億114萬降至9,372萬，年減7%。上半年熱門豪宅由大同區預售屋「大承」奪下，共30筆交易；若以總價來看，由中正區「潤泰松濤苑」11樓以8.2億居冠，甚至有買方一次打包7個車位，且該案目前揭露交易單價均高於250萬，穩坐「200萬俱樂部」。

近年來房價飆漲的新竹地區，交易量同樣小幅下跌8%，今年上半年成交量共73件，總價由7,800萬下滑至6,800萬，年減13%。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅及最貴住宅大樓皆位於竹科新貴購屋首選的竹北高鐵特區，「名發天琚」14樓以7,286萬穩居今年上半年最貴住宅大樓。

至於交易量大跌2成的台南市，今年上半年成交量僅41件，是七都中豪宅交易量最少的區域，總價更從7,477萬降至6,223萬。根據實價登錄，今年上半年高價住宅交易僅3筆大樓，其餘皆是透天住宅，顯示台南市富豪購置高價住宅仍偏好透天產品。

而豪宅成交件數近乎腰斬的新北市，由去年的233件跌至128件，下滑45%，但總價未受限貸令影響，反而從9,094萬元上升至9,260萬元，微增2%。上半年熱門豪宅交易地區在中和和林口；總價由新莊「遠雄九五」32樓以1.4億位居最貴住宅大樓。

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新竹及竹北蛋黃區房價暴走，新案成交價「坐6望7」，直逼新北市蛋黃區房價行情，在房價外溢效應下，外圍蛋白區房價狂漲，二年前房價僅1字頭的蛋白區，芎林、竹東最高價站上4字頭，其餘如新埔、新豐、頭份等地，近來也都陸續有新案成交價逾每坪35萬元。

據實價登錄顯示，大新竹地區蛋白區房價跟進新竹市東區及新竹縣竹北二大蛋黃區的漲幅，鄰近關埔重劃區的竹東「渼山」最高價達每坪48萬元、近竹北高鐵的芎林「太睿境」最高價每坪42萬元。

不僅近精華地段的蛋白行政區飆漲，以竹科園區為中心的外圍行政區包括新埔、新豐、寶山，以及苗栗的頭份、竹南預售房價都已坐穩3字頭，如新埔「桔柿」、新豐「富宇明星樂」高房價均逾每坪38萬元，苗栗的頭份造鎮案「昌隆廣場─上禾旺」最高達每坪35萬元。

以竹科為首的房價狂潮持續向外漫延，統計顯示，全台各行政區預售屋去年下半年至今年上半年漲幅，全台前四名就有三名集中在竹科周邊，分別為新埔、竹東及頭份，半年漲幅均逾4成。近期新豐、芎林已有新案開價突破4字頭、湖口也有透天總價逼近3,000萬元。

住宅週報社長陸敬民表示，2019年前新竹房價鐵板一塊，除了新竹市區與竹北外，蛋白區房價僅1字頭水準，客源多為在地買盤或年資較淺的竹科客，不過2020年後，房產投資頓時變成竹科客重要的理財工具，以關埔及竹北為首房價拉出一波驚人漲幅，房價外溢效應下，蛋白區相對低價更吸引不少追價買盤和外溢的剛性需求進場。

建商也看到蛋白區商機，吸引如寶佳機構鎖定湖口王爺壟、新埔田新及南寮地區推案，昌益機構深耕竹東二重埔，富宇建設在新豐等重劃區大量推案，愛山林也在寶山投入造鎮案，建商跨足外圍地區深耕，也帶動過去低房價外圍蛋白區漲幅更甚精華區。

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近年不動產市場歷經資金潮洗禮房價走揚，車位價格連帶受拉抬，依據實價登錄資料，新北、桃園、台南、高雄平面及機械車位價格，三年來漲幅都在 1 成以上，台南市機械車位漲幅高達 30.9%，高雄市平面車位價格也有 29.6% 的成長幅度。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，新案調高房屋價格也一併調升車位單價，帶動整體車位均價上揚，台南、高雄受建設、科技業話題帶動，且價格基期較低，因此車位價格有大幅空間走升，其中，單價低的機械車位反應顯著。

統計顯示，全台六都近三年車位平均價格，除了台北市機械車位及台中市的平面車位沒有明顯變動外，各都平面車位及機械車位都有明顯的成長，台南市機械車位漲幅 30.9% 最高，高雄市平面車位漲幅 29.6%、機械車位漲幅 23.8%，南部車位價格漲勢不輸房價，桃園市及新北市的車位漲幅都在 1 成以上、2 成以內，新北市平面車位均價已逼近 200 萬元，台中市車位價格相對平穩，波動不大，台北市機械車位略減 0.6%，價格持平，台北市平面車位價格最高，漲幅相對有限，三年上揚 9.8%，不過今年一個平面車位均價 260.5 萬元，可在高雄市購入中古套房。

郎美囡表示，台灣中南部大眾運輸工具網路不似雙北密集，民眾自行騎車、開車的比例高，車位的需求度相對高，加上近幾年大樓推案量拉升，南部買方基於總價考量，選擇大樓的比例逐年增加，大樓的車位需求同步增加，車位單價跟著房價上漲；此外，購買房型在三房以上或大眾運輸便利性低的區域，購屋若未一同買入車位，未來轉手可能影響買方接受度，且疫情衝擊之後，基於防疫安全，開私家車的機會及意願增加，造成車位需求有增無減。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，車位依據產權屬性不同，分有法定車位、增設車位及獎勵增設車位，而大部分的車位是法定車位，僅能出售給該社區的區分所有權人，不能單獨移轉，不過在周圍老舊社區、公寓多的區域，車位出租能有不錯的租金收益，但也提醒，有些社區有規約車位不得出租給非住戶，故買車位有考慮日後出租者，對於社區規定務必事先了解。

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永慶房產集團根據預售屋實價登錄資料，統計全台2022年1月至2022年7月前十大熱門交易建案，由台中市梧棲區「遠雄幸福成」拔得頭籌，交易量高達437件，其次則為基隆中山區的「新橫濱-星野區」和桃園龜山區的「大亮．泊」，交易件數分別為406件、365件；若以入榜縣市來看，十大熱銷建案中有9案坐落於六都，其中新北市4案、台中市3案入榜最多。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察前十大熱銷預售屋建案，多半位於重劃區，且個案規模較大，或是周邊有利多題材加持，而深受消費者青睞！

大型造鎮案吸睛！

台中梧棲「遠雄幸福成」、基隆中山「新橫濱-星野區」買氣位居一二

2022年1-7月全台預售屋交易量第一的新建案是台中市梧棲區「遠雄幸福成」，有437筆交易，住宅均價為22.5萬/坪。陳金萍說明，「遠雄幸福成」坐落於海線台中港特定區，近期在政府大力推動「台中港2.0計畫」下，重大建設不停歇，包含台中港離岸風電產業園區、生態觀光園區、海洋生態館、梧棲漁港、電力博物館的推動，還有眾所矚目的三井OUTLTE二期擴建，加上貫穿台灣大道直通台中港的捷運藍線，也於本月7日通過環評，都將帶動海線整體發展，市場一片看好，不少建商也紛紛搶進購地推案。

而「遠雄幸福成」為遠雄建設於台中港特區的第9期造鎮案，該案總開發面積達6,700坪，總戶數為2500戶，規劃為地上28樓建築，完工後更將成為區域摩天地標。伴隨著區域建設利多陸續加入，帶動均價站穩2字頭，今年4、5月甚至出現6筆成交單價突破3字頭的交易！不過整體來說還是相較周邊區域實惠，因此還是吸引到不少打算以通勤時間換取房價空間的首購族、或是看好後市發展的投資置產族的目光。

再來是交易第二名是位於基隆市中山區的「新橫濱-星野區」，為興富發集團下的潤隆建設所推出的造鎮大案「新橫濱」第一期。該案基地面積達4.3萬坪，主力兩房產品，成交均價落在29.6萬元/坪。因基地位於基隆德安路、復興路口，鄰近國道三號德安交流道，約20分鐘的車程即可抵達南港；此外基隆市府規劃的快捷公車1813D，供往返台北-基隆，於今年3月正式通車，而「新橫濱」旁就有一個站點；未來社區更將提供社區接駁車，可接駁至南港展覽館，對外交通相當便利。雖然均價逼近3字頭，就基隆地區的民眾來說並不算低，但相較比鄰的南港、內湖的房價，「新橫濱-星野區」的房價就極具優勢，千萬內即可入手兩房產品，頗受內湖、南港、汐止購屋族的喜愛。

蛋白區建案熱銷關鍵：重劃區、周邊建設利多、房價實惠

若以縣市別來看的話，新北市入列4案最多，新北市有土城「大同莊園III」、淡水「台北灣銀河」、板橋「新美齊画世代」、林口「九揚華都」；再來是台中入榜3案，為梧棲區的「遠雄幸福成」、西屯「潤隆VVS1」和北屯「惠宇碧柳」，新北、台中買氣表現仍相當亮眼。

另外，觀察前十大熱銷新建案，可以發現出現許多房市黑馬，入榜的建案多半位於蛋白區，如台中梧棲區、基隆中山區挺進冠亞軍，以及龜山、淡水、林口…等。陳金萍說明，主要因市中心大規模素地少，土地取得成本較高，讓建商將目光轉向土地取得成本較低的蛋白區，加上蛋白區有不少重劃區可供發展，大規模素地也比較多，且近年政府又積極於蛋白區挹注大量公共建設、協助產業進駐，生活機能逐步到位，在房價基期低、選擇多的狀況下，自然磁吸自住購屋人口移居，以及長期投資、置產買盤湧進。

不過，陳金萍補充，近期國際情勢變化莫測、全球貨幣緊縮方向確定、啟動升息循環，都將衝擊經濟前景和金融市場的表現，五大銀行7月新增房貸利率也已來到1.703%，創逾6年新高，也將加重每月房貸還款負擔。陳金萍建議，有意購屋的民眾，應審慎自身條件及居住需求，考量預售屋交屋期較長及其風險，並充分了解建案相關資訊、建商信譽、興建品質，以及合理的市場行情，理性評估後再做決定。

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央行利率調整對房貸族來說可能造成長遠影響，針對市場預期央行有可能再度升息，一旦升息半碼後，累計今年就將升息兩碼，總計0.5%，房貸利率將挑戰2016年以來新高。信義房屋針對官網使用者進行網路調查，面對央行連續性升息，41%受訪者認為沒影響，有需要就購屋，但有39%認為有影響，會降低購屋預算，16%認為影響顯著，會暫緩購屋打算，顯示面對央行連續性的升息，已經對過半的潛在購屋人造成影響。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，美國經歷暴力升息後，房市已經開始反轉修正，顯示大幅度的升息對於房市有顯著影響，國內央行雖然升息的幅度較為保守，但國人已經太習慣長期的低利，再加上現在房價越來越高，貸款金額動輒超過千萬元，因此面對這波的升息循環，不管是心理上或者荷包負擔都會相對有感。

根據央行新承做房貸利率推估，在今年2月升息前的五大銀行新承做房貸利率為1.367%，倘若本季再升息半碼，累計今年就會升息滿兩碼，則未來新承做房貸利率就會達1.86%以上，上一次利率超過1.85%是在2016年的1月份。

信義房屋本季針對網路使用者進行問卷調查，針對央行連續升息，長期利率恐達2%，是否降低購屋意願，有41%的受訪者認為不影響，有需要就購屋，39%有影響，降低購屋預算，16%指出影響顯著，暫緩購屋打算，另外有4%認為不清楚。從調查結果顯示，約4成的受訪者幾乎不受升息影響，但也有55%受到影響，可能降低預算或暫緩購屋打算，顯見連續性的升息對於當前購屋人有一定影響。

即使國內進入升息循環，曾敬德指出，長期利率總是起起伏伏，或許過幾年又出現甚麼危機，利率可能又不是現在的水準，建議購屋人避免過度財務槓桿，同時預先試算利率若達2%左右，是否會對生活品質造成影響，同時避免長期依賴使用寬限期，即使升息影響也會相對有限。這次調查是信義房屋從9月15到20日，針對信義房屋官網的網路使用者進行調查，回收986份樣本資料。

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據實價登錄資料統計新北市指標重劃區周邊的8大捷運站房價，結果顯示8個捷運站今年的房價，都較2019年成長！其中又以新莊的站點漲幅最高，不僅新莊副都心站價揚30.1％居冠，幸福站以22.2％居次；曾被認為運量偏低的新店小碧潭站，漲幅也高達21.1％，令人為之一亮。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年新北市核心地帶的重劃區，接連邁向熟成期，特別是閃耀五星當中的三重二重疏洪道兩側、新店中央新村北側及土城暫緩發展區，隨著新案陸續完工交屋、住戶開始入住，生活機能也逐漸豐富，並帶動區域房價。

陳定中指出，新店央北重劃區附近的小碧潭站，近年迎來共構商場的開幕；土城暫緩發展區也喜迎新北市立土城醫院設立；新莊的副都心與頭前兩大重劃區，亦因環狀線的通車再響漲聲；加上各重劃區的預售新案漲勢鮮明，連帶拉抬中古屋與新成屋價位，使站區周邊近3年房價全面收紅。

從前被認為班次少、運量低的小碧潭站，近3年房價上漲21.1％，讓不少民眾大呼驚奇。陳定中說明，小碧潭站本身離新店鬧區不遠，可同時坐享鬧區繁華與央北重劃區的開發遠景，加上該站近年利多題材一波接一波，2019年IKEA至小碧潭開設新店，2020年京站也進駐共構商場，使小碧潭站機能大躍進，房價也啟動慶祝行情迅速上漲。

央北重劃區另一頭的十四張站，前景也十分可期！該站周邊近3年漲幅已逾1成，後續還有安坑輕軌開通、萬坪聯開案開發、站區周邊區段徵收開發等利多話題，因此後勢備受矚目，往後房價仍有機會持續上攻擴大漲幅。

不讓新秀專門於前，開發時間早於閃耀五星的新莊副都心與頭前重劃區，近3年捷運站附近的房價漲幅高達2、3成，上升力道最為強勁！

對新莊副都心站漲最多，甲山林總經理張境在表示，其實副都心站漲幅有限，因為新莊副都心在民國103、104年新建案，房價開價每坪來到5、60萬，後來下修至4字頭，現在開價回到60字頭漲幅並未很高。

張境在指出，新莊副都心早期主要是住宅案進場，那時都已賣到每坪5、60萬元，現在宏匯廣場等商業機能、企業總部也紛紛遷進區內，加上中央合署辦公室、電影文化中心等重大建設進駐，重劃區發展進入成熟時段，特別是最近1、2年工料漲雙漲，現在預售案每坪5、60萬元不算高。

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近十年都是高雄房市交易熱區前三名的鳳山區及三民區，中古屋交易近期稍為回溫，二房加平面車位、三房加平面車位的需求占比最高，台慶不動產鳳山安家天下加盟店店長龔鉑壬表示，曾有最高一天成交的紀錄，平均則是二～三周成交，主要是因為這二個行政區兼具生活機能和交通便利性。

長期經營鳳山區和三民區仲介買賣的龔鉑壬指出，三民區的中古屋需求量，最大的是三房加平面車位的產品，如果以民族路為界線，民族路以東，最容易成交的是900萬到1,200萬元的住宅，民族路以西則是900萬到1,500萬元的產品。

至於鳳山的文山、華鳳、衛武營生活圈，需求量最大的三房平面車位產品，價位分別介於1,200萬到1,600萬、900萬到1,200萬、900萬到1,200萬元，二房平面車位產品，價格則分別降至700萬到900萬、600萬到700萬、600萬到700萬元。

龔鉑壬表示，鳳山和三民區的買氣從2021年9月和10月爆發之後，買氣持續到2022年4月之後，因為政府打炒房、通膨與利率調升等因素，開始出現冷卻現象，直到8月才開始回溫，不過因優良物件缺乏，加上後市不明朗，買盤有觀望現象。

不過，由於三民區和鳳山區的生活機能相當完備，交通也具便利性，因此，他說，這兩區的三房和二房產品，因需求相對較大，通常二～三周就有成交。

如果搶手的優良物件，甚至在收件之後，最快有一天就成交的紀錄，龔鉑壬指出，位於華鳳特區1,000多萬元的三房平面車位物件、以及位於三民區鼎山的800多萬元二房平面車位物件，都是一天成交。

龔鉑壬表示，由於三民區和鳳山區的行政區面積大，人口紅利造就了這兩個行政區近十年，都是高雄房市成交的前三名，而且自住率非常高，即使第二代購屋或成家，也大都就在選擇熟悉的區域，剛性需求相對較大。

由於高雄房價大漲，三民區和鳳山區的房價，部份熱門區段，新屋開價都已突破每坪40萬元，使得新屋和中古屋的價差拉大，他說，在生活機能、交通便利、以及地緣關係的綜合考量之下，三民區和鳳山區的物件未來仍炙手可熱。

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房仲業者統計內政部公布的房價所得比資料顯示，3年期間全國的房價所得比呈現持續攀升，2019年第一季房價所得比為8.66倍，今年第一季已攀升到9.58倍，增幅達11%，3年期間普遍購屋負擔都變得更為沉重，在六都和新竹地區中，台南市增幅最大，房價所得比大增31%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，過去一段時間雖有疫情等因素干擾，但民眾對通膨的預期強烈，加上科技公司投資設廠題材的區域，房價更是出現一大波漲勢，連帶房價所得比與房貸負擔率都呈現有感攀升，現在買房子的負擔的確比3年前增加許多。

統計顯示，2019年第一季全國的房價所得比為8.66倍，代表一間房子的總價約為家庭可支配所得的8.66倍，隨著房價快速攀升，今年第一季已增至9.58倍，增幅達11%，房價所得比最高的台北市，一般家庭得16年不吃不喝才能買得起一間房子；而增幅最大的是台南市，2019年第一季的房價所得比僅7倍，今年第一季已經大幅拉高至9倍，增幅高達31%。

台中市從9.74倍增至11.26倍，增幅達16%；高雄市從7.5倍增加到8.89倍，增幅也達19%；新竹地區的房價所得比較3年前增加17%，統計顯示這些區域的房價都出現一大波漲幅。

曾敬德指出，整體房價飆高帶動房價所得比攀升，民眾只能越貸越多與越貸越久，過去一些房價所得比還在7倍左右的區域，包括台南市、高雄市、新竹地區，因為房價基期低與科技業設廠投資題材，反而成為房價飆漲最大的區域。

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這幾年房價上揚，價格高居全國之冠的台北市新案開價大比例在百萬上下，不過依據實價揭露資料，文山、萬華、北投、士林都有預售成交單價不到6字頭的交易，如文山區指南路、北投區關渡一帶、士林區社子、萬華區西園路等，還有5字頭新案。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，台北市外圍地段或大眾運輸便利性較低的區域，仍有4、5字頭的中古大樓，當地新案若無特殊條件，價格拉升過高難以說服買方入手，因此部分成交價格能在60萬以內。

台北市購屋大不易，大安、中正、信義等平均房價高的區域，新案開價通常都在100萬元以上，其他區域則通常在90萬到120萬上下，不過台北市低房價地段還是有建案開價在60～70萬，相當於大安區新案的半價，對於偏好台北市門牌，或是台北市資金有限的換屋族頗具吸引力，如文山區新案、中古屋都有價格親民的路段。

大家房屋台北政大店店東廖永震指出，文山區因地理環境及部分地段的交通條件，價格相對台北市其他區域低，如指南路三段位於往貓空的平地區域，及辛亥路七段還有低價新案，不過低價新案的量體有限，目前文山區新案開價大多在7到8字頭，反觀中古大樓有不少價格相對低、位於生活機能及交通條件理想的地段，如木新路一到三段，往北接深坑往信義區、往南通新店，另外如木柵路二、三段可銜接文山區主要幹道興隆路，周邊商家林立、公車班次多，這些地段10年左右的大樓單價6字頭，屋齡稍高的老大樓則在5字頭，是許多自住買方偏好的區域。

此外，萬華區6字頭以下新案數量最多，郎美囡表示，萬華區靠近中華路、中正區這一側的價格較高，成交價可到70萬以上，靠近環河一側若不考慮台北市門牌，買方可能會選擇新北市有捷運、話題多的板橋區或三重區，故房價不易有亮眼表現，而西園路一段、二段周邊還有屋齡不到5年的新屋，成交單價在5字頭，因此預售案仍有5到6字頭交易。

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新北市近年積極推動軌道建設「三環六線」，連接北北桃生活圈，目前已完成新北環狀線、淡海輕軌第一期營運通車，接下來還有今年底即將完工的「安坑輕軌」，以及預計於2023年完工的「捷運三鶯線」都將陸續加入，大幅提升新北市交通路網的密集度和可及性。

房仲業者表示，大眾運輸系統的建立除了可以替當地帶來便利的交通機能外，同時也會帶動區域發展，創造軌道經濟。隨著大台北交通路網逐步成熟，「沿著軌道購屋」幾乎已成為當代購屋顯學與房市票房保證，不少民眾看好未來增值潛力，會趁著軌道興建、通車前搶先布局卡位！

環境添交通利多，安坑輕軌房價持續攀升

永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計近兩年1-6月「安坑輕軌」與「捷運三鶯線」捷運站周邊800公尺範圍內的交易資料，並觀察各站點的房價變化。首先，看到安坑輕軌全線9個車站中，就有5個車站周邊房價漲幅表現超過一成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，位於新店區的安坑地區，以清幽寧靜、景色宜人的居住環境著名，對於喜歡「離塵不離城」的民眾有著莫大的吸引力，加上房價又相對市區便宜，更成為首購族的購屋選擇；但區域內大眾運輸建設較為缺乏，導致交通往來有諸多不便，讓不少民眾望而卻步。

不過安坑輕軌完工在即，將於年底通車，可以舒緩當地交通問題，提供更為便捷、快速的交通選擇，對安坑的房市也會帶來拉抬效果。

因此也可以看到全線9站點周邊的住宅房價近兩年也有明顯的漲勢，雙城站、十四張站、景文科大站、玫瑰中城站及新和國小站等5站，房價都有逾一成的漲幅，又以雙城站年增14.7%居全線漲幅之冠。

陳金萍說明，在安坑輕軌通車後，十四張站將成為與環狀線與輕軌交會的雙捷運站，先前受惠於央北重劃區推案效應，帶動房價一路攀升，而近期又有全台規模最大的捷運聯開案「M.Ark新北捷鑽」，預計將投資520億元規劃複合式商辦、商場及住宅開發，創造約1.2萬個就業機會，更替當地房市注入更加穩健的強心針，發展性相當值得期待，利多也明顯的反映在房價上，成為全線住宅均價最高的站點，每坪約為46.9萬。

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新北市近年積極推動軌道建設「三環六線」，連接北北桃生活圈，目前已完成新北環狀線、淡海輕軌第一期營運通車，接下來還有今年底即將完工的「安坑輕軌」，以及預計於2023年完工的「捷運三鶯線」都將陸續加入，大幅提升新北市交通路網的密集度和可及性。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，大眾運輸系統的建立除了可以替當地帶來便利的交通機能外，同時也會帶動區域發展，創造軌道經濟。隨著大台北交通路網逐步成熟，「沿著軌道購屋」幾乎已成為當代購屋顯學與房市票房保證，不少民眾看好未來增值潛力，會趁著軌道興建、通車前搶先布局卡位！

清幽宜居環境添交通利多 安坑輕軌房價持續攀升！

永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計近兩年1-6月「安坑輕軌」與「捷運三鶯線」捷運站周邊800公尺範圍內的交易資料，並觀察各站點的房價變化。首先，看到安坑輕軌全線9個車站中，就有5個車站周邊房價漲幅表現超過一成。陳金萍表示，位於新店區的安坑地區，以清幽寧靜、景色宜人的居住環境著名，對於喜歡「離塵不離城」的民眾有著莫大的吸引力，加上房價又相對市區便宜，更成為首購族的購屋選擇；但區域內大眾運輸建設較為缺乏，導致交通往來有諸多不便，讓不少民眾望而卻步。不過安坑輕軌完工在即，將於年底通車，可以舒緩當地交通問題，提供更為便捷、快速的交通選擇，對安坑的房市也會帶來拉抬效果。

因此也可以看到全線9站點周邊的住宅房價近兩年也有明顯的漲勢，雙城站、十四張站、景文科大站、玫瑰中城站及新和國小站等5站，房價都有逾一成的漲幅，又以雙城站年增14.7%居全線漲幅之冠。陳金萍說明，在安坑輕軌通車後，十四張站將成為與環狀線與輕軌交會的雙捷運站，先前受惠於央北重劃區推案效應，帶動房價一路攀升，而近期又有全台規模最大的捷運聯開案「M.Ark新北捷鑽」，預計將投資520億元規劃複合式商辦、商場及住宅開發，創造約1.2萬個就業機會，更替當地房市注入更加穩健的強心針，發展性相當值得期待，利多也明顯的反映在房價上，成為全線住宅均價最高的站點，每坪約為46.9萬。

陳金萍指出，雖然安坑輕軌全線房價都屬上升趨勢，但仍有相對實惠的站點，如靠安坑山區的「玫瑰中國城站」、「雙城站」及「台北小城站」都還是親民的2字頭房價，周邊有數個千戶起跳的知名大型社區，因強調寧靜的居住環境，皆規劃為住宅區，後來也因居住人數眾多，不少商家、餐飲進駐，形成小型聚落。因此若嚮往大空間兼具清幽的居住環境，但預算有限的購屋族群，不妨可以列入考慮。

三鶯線房市熱！ 捷運三鶯線半數站點漲幅逾一成

而將於2023年完工的捷運三鶯線，沿線共有12座車站，路線起於板南線頂埔站，行經新北市土城區、三峽區、鶯歌區，未來更將延伸至桃園八德地區銜接桃園綠線，形成新北捷運「三環六線」的第三環，北北桃共同生活圈可望更加緊密，也有望緩解土城、三峽、鶯歌及八德的通勤人流，對於區域的發展也有莫大的幫助。且預計將於今年底陸續開始啟動三鶯線聯合開發案招商，包括媽祖田站、龍埔站暨機廠、三峽站、台北大學站、永吉公園站、鶯桃福德站等6站點，總投資金額估達350億，都將提升當地發展，帶來人流與商機，也為周邊房市增添柴火，推升房價持續走漲。與去年同期相比，以陶瓷老街站年增19.0%最高，其次是國華站17.0%，再來鶯桃福德站、三峽站、龍埔站和臺北大學站也皆有逾一成的漲幅。其中，陳金萍提到，陶瓷老街站房價約落在25.1萬元/坪，實惠的房價相較於市中心，可以購買到更大坪數的物件，加上陶瓷老街商圈生活機能也有一定水準，又鄰近鶯歌車站，交通相對便捷，是不少雙北換屋族會考量的地點。且近期周邊也有不少屋齡較新的大樓交易，如「長虹陶都」、「八方心砌」及「華登天囍」等，推升了當地住宅均價，才讓房價有了年增19.0%的表現。

而三鶯線買氣最強站點為三峽區的龍埔站，交易件數171件，同時住宅均價也是全線最高，住宅均價為37.9萬元/坪。陳金萍指出，龍埔站位於北大特區生活圈，原先生活機能就不錯，且國小到高中學區完整，又鄰近台北大學，區域文教氣息濃厚，本就相當受購屋族親睞。未來除了三鶯線開通後，增添的交通利多外，還將迎來三鶯線捷運聯開案6站點中，開發站體最大的「龍埔站暨機廠」，都將帶動區域發展，讓居住環境更趨成熟，也助長了龍埔站周邊買氣。

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房市退燒了嗎？據官方最新公布個人房地合一稅收統計，今年8月個人房地合一稅收為31.4億元，年增幅度仍達135%，不過個人的房地合一稅收已經連續三個月走跌，是房地合一稅上路以來首次。房仲業者認為，交易量有萎縮，但是買進後交易房價仍有顯著增值，是儘管下滑但幅度不大的主要原因。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，與簽約當下約有1~3個月的落差，以過去幾個月市場交易量都已經開始量縮來看，房地合一稅如預期的緩步縮減。不過出乎意料之外是還能維持單月30億以上，由此可見2016年以後買進交易的不動產，房價都有顯著的增值，即使交易量縮，但申報的房地合一稅收仍高。

統計顯示，今年8月個人房地合一稅收為31.4億元，年增達135%，主要是去年7月房地合一2.0新制上路，許多交易趕在新制上路前完成，導致8月的基期較低，不過今年稅收高峰落在5月的35.6億元，8月的個人房地合一稅收已經連續三月衰退，緩步減少為31.4億元，顯示房市有退燒跡象。

比較8月六都個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的5.6億元，月減11%；其次則是新北市5億元，月增3%；高雄市8月房地合一稅收5億元，月增13%；台南市為2.5億元，月減5%。

曾敬德表示，今年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等外在因素干擾，房市交易量已經逐漸下滑，加上預售換約也被納入房地合一稅收內，在政策上路前，還是會有些預售換約轉手，繳納房地合一稅收。

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租金隨著通膨升溫，房價則因為交易趨緩而受到抑制，台灣金融研訓院昨（12）日公布8月份TAIFRI（台灣金融風險指數）指數，不動產市場方面，國內住宅價格租金比（房價除以年租金）連續第三個月下滑，顯示不動產市場風險略為緩和。

研訓院用類似股市本益比的概念，來衡量我國的住宅價格租金比，今年5月到8月的數值分別為：50、49.3、48.9、48，住宅價格租金比走低，顯示升息效應逐漸反映在租金上漲、房價下跌等現象。

股票市場方面，台股8月本益比與收益率持平，顯示股市風險和緩。研訓院表示，台股本益比連三月維持在10至11倍，創2008年12月來低點，收益率維持在8%的水準，雖較7月略為上升，但股票市場風險仍屬和緩。

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